Babak Baru Kasus Hotel Mulia di PN Denpasar, Saksi Ahli Berpendapat Pembeli Beritikad Baik Harus Dilindungi UU

EDITOR.ID, Denpasar,- Pembeli yang beritikad baik harus dilindungi Undang-Undang (UU). Hal ini sudah diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016.
Demikian disampaikan Dr Urbanisasi saat menjadi saksi ahli di Pengadilan Negeri Denpasar, Bali, Senin (7/9/2020).

Keterangan ahli ini didengar dalam sidang lanjutan sengketa lahan antara almarhum Frans Bambang Siswanto (Frans BS) dengan I Made Sumantra selaku tergugat atau penggugat rekonvensi dan PT. Mulia Graha Tata Lestari (Pengelola dan Pemilik Hotel Bali Mulia) selaku penggugat intervensi.

Sidang dipimpin Ketua Majelis hakim, I Dewa Made Budi Watsara, S.H.dengan Nomor Perkara 414/Pdt.G/2019/PN Dps tertanggal 22 April 2019.

Dalam sidang pemeriksaan saksi fakta dan saksi ahli, penggugat intervensi dalam hal ini Hotel Mulia menghadirkan saksi fakta dari Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kanwil Bali dan saksi ahli Dr Urbanisasi.

Adanya pemeriksaan saksi fakta dan saksi ahli memberikan keterangan yang saling terkait dengan kedudukan perolehan hak dari pihak Hotel Mulia sebagai pihak penggugat intervensi yang mana bawah tanah tersebut yang saat ini berdiri bangunan Hotel Mulia itu telah diperoleh sesuai dengan mekanisme

Saksi Ahli Dr Urbanisasi (tengah) Diapit oleh pengacara dari PT Mulia Graha Tata Lestari, Harris Nasution dan pengacara I Wayan Adi Mawan Kuasa Tergugat. (ist)

Saksi Ahli Dr Urbanisasi (tengah) Diapit oleh pengacara dari PT Mulia Graha Tata Lestari, Harris Nasution dan pengacara I Wayan Adi Mawan Kuasa Tergugat. (ist)

Dalam persidangan, keterangan saksi fakta menyatakan bahwa semua mekanisme prosedur yang dilakukan oleh pihak pembeli dalam pengalihan hak itu telah memenuhi prosedur yang berlaku.
Dalam keterangannya di hadapan hakim, saksi ahli Dr Urbanisasi kemudian memperkuat terkait dengan perlindungan konsumen yakni pelepasan hak dengan itikad yang bersifat baik

Menurut Urbanisasi, seseorang bisa dikatakan pembeli yang beritikad baik apabila ia membeli tanah sesuai prosedur/ peraturan perundang-undangan dan sebelumnya telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.

“Jika kriteria pembeli yang beritikad baik ini telah terpenuhi, sekalipun obyek tersebut diperoleh dari penjual yang diketahui belakangan ada hubungan hukum dengan pihak ketiga yang tidak diketahui oleh Pembeli maka beritikad baik tidak dapat diganggu gugat oleh siapapun,” ujar Urbanisasi.

Apabila proses pembeliannya sesuai prosedur Formil yakni Melakukan constantering,Validasinya di BPN memenuhi syarat UU No 5 1960 Maupun Peraturan Pendafratan tanah yang benar Maka Pembeli tersebut Harus dilindungi oleh Pengadilan.

Perlu di pahami pula Karena Hukum perdata kita menganut Asaz Prosedural dan siapa yang memiliki alat bukti formal yang kuat maka Hukum perdata memihak padanya.

Sehingga Ahli berpendapat apabila semua syarat terpenuhi Sesuai Sema No 4 Tahun 2016 maka tidak ada dalil apapun yang bisa mematahkannya.maka tanah yang sudah dibeli oleh pembeli yang

Pemilik tanah yang asli, lanjut Urbanisasi, hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak, bukan kepada pembeli yang beritikad baik.

Sema Nomor 4 Tahun 2016
Dalam keterangannya saksi ahli dalam perkara tersebut menyatakan bahwa pembelian beritikad baik itu selama ini belum punya definisi sejak lahirnya Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 hingga tahun 2014.

 

Namun sejak adanya Sema yang disempurnakan dengan Sema Nomor 4 Tahun 2016, maka definisi terkait dengan pembelian beritikad baik menjadi satu definisi yang digunakan oleh lembaga peradilan kita
“Pertanyaannya adalah apakah Sema tersebut berlaku surut? Tentu tidak berlaku surut tapi dengan adanya Sema tersebut maka, pertama definisi ada yang menjadi acuan peradilan kita,” papar Urbanisasi dihadapan Majelis Hakim.

Yang kedua, lanjut Urbanisasi bahwa pembelian beritikad baik dengan adanya Sema tersebut maka jelas adanya baju peralihan hak yang dilakukan oleh pembeli yang beritikad baik tersebut.

“Caranya adalah dengan adanya pemenuhan syarat yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 60 maupun PP Nomor 10 tahun 61 dan PP 24 tahun 1999 yang didalam harus dilakukan secara ketelitian kehati-hatian,” kata Doktor Alumni Program Doktoral Universitas Hasanudin ini.

Mengenai pengertian pembeli beriktikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 Oktober 2014 pada huruf a disempurnakan sebagai berikut : melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/ prosedur yang sah dan benar sesuai UU.

Yang dimaksud pembelian beritikad baik adalah salah satunya diperoleh dengan cara pelelangan umum. “Pembelian yang dilakukan di hadapan PPAT, dikerjakan dengan suatu konstatering atau suatu penelitian di lapangan,” katanya.

Kemudian, menurut Urbanisasi, apabila itu tanah adat, pembelian dilakukan di hadapan Desa setempat. “Kemudian tidak ada komplain dari BPN bahwa adanya pihak lain di atas tanah tersebut,” katanya.

“Nah karena tanah tersebut dijual atau dibeli dari pihak penjual secara benar yang mana namanya benar, namanya tertera di atas sertifikat ya maka kemudian pihak PT Mulia kemudian membeli tanah itu kepada yang bersangkutan,” imbuhnya.

Namun 25 tahun kemudian muncul gugatan dari Frans terhadap I Made Sumantra. “Sedangkan tanah tersebut sudah diturunkan haknya dari SHM jadi apa diturunkan dari SHM ke SHGB,” ujar Urbanisasi usai menjadi saksi di Pengadilan.

Artinya bahwa sudah terjadi suatu perubahan data kepemilikan setelah adanya peralihan hak tersebut baru kemudian ada gugatan yang masuk kepada PT Hotel Bali Mulia.

“Karena yang digugat di sini bukan langsung ke PT Mulia yang digugat adalah penjual itu yaitu Made maka kemudian dalam proses pengajuan tersebut si penggugat meninggal, Nah setelah meninggal maka tentu turun kepada ahli waris,” tandasnya.

Nah ini pihak Penggugat mau mencabut gugatan sedangkan gugatan sudah saling terjadi jawab menjawab, maka pihak intervensi menolak untuk melakukan pencabutan. “Karena ada melekat hak ini kemudian keberatan untuk melakukan pencabutan sehingga gugatan terus dilanjutkan,” katanya.

Dalam persidangan, ahli menerangkan secara terinci terkait dengan itikad baik sesuai dengan syarat dan ketentuan yang berlaku.

“Dengan terpenuhinya syarat tersebut maka tidak ada dalil yang membantah terkait dengan adanya pembelian beritikad baik, semua telah dipenuhi,” tegas Urbanisasi.

Dari kesempatan tersebut, ahli menjelaskan secara detail terkait dengan syarat untuk dapat disebut sebagai pembeli yang beritikad baik.

“Dan syarat ini setelah dilakukan penelitian ahli menilai bahwa semua telah terpenuhi sehingga layak untuk mendapatkan perlindungan dari pengadilan perlindungan hukum,” pungkasnya.

Saksi Fakta dan Saksi Ahli Sinkron
Sementara, I Wayan Adimawan, SH, MH selaku kuasa hukum I Made Sumantra dalam keterangannya dihubungi melalui sambungan telepon mengatakan, bahwa kliennya sudah mengikuti aturan tata prosedur secara hukum dalam pelepasan hak.

“Klien kami sudah sesuai prosedur dalam pelepasan hak. Dimana dari Made Sumantra ke pihak Hotel Bali Mulia tahun 1996,” jelasnya.

Dan semua itu telah dijelaskan saksi fakta dari Kepala Sie Sengketa BPN Kanwil Bali. Pada intinya saksi fakta telah menjelaskan secara gamblang bahwa prosedur pelepasan hak berdasarkan akta jual beli dihadapan pejabat yang berwenang yakni notaris.

“Berdasarkan akta pelepasan hak ini kemudian dimohonkan ke PT Graha Lestari (pemilik Hotel Mulia Bali Resort,red), sehingga menurut kami syarat secara formil sudah terpenuhi,” katanya.

Hal ini, lanjut I Wayan, juga telah dijelaskan saksi ahli bahwa sebuah pelepasan hak harus dilakukan dihadapan pejabat notaris. Syarat hukum formilnya orang yang melepas orang yang menguasai fisik. Kemudian dalam transaksi pelepasan hak, kliennya I Made Sumantera juga telah melakukan peninjauan lapangan.

“Sehingga semua syarat formil dan mekanisme prosedur hukum

pelepasan hak sudah dijalankan klien kami,” kata I Wayan.

Disamping itu, lanjut I Wayan, saksi ahli juga telah menjelaskan syarat sahnya perjanjian. Bahwa perjanjian telah mengikat para pihak menjadi hutang. “Made Sumantra sempat membuat PPJB dengan penggugat Almarhum Frans BS, namun PPJB ini baru semacam perjanjian yang belum kemudian pasti akan terjadi dan belum menjadi bukti dokumen peralihan hak,” kata Wayan.

Kalau tanah harus sesuai akta jual beli. “Dalam PPJB menurut keyakinan saya bukan dokumen pelepasan hak, saat itu PPJB dibuat karena tidak ada sertifikatnya sehingga dibuatkan PPJB karena sertifikat belum jadi, sehingga bulan September sertifikat masih dalam permohonan ke BPN,” papar Wayan.

Persoalannya, lanjut Wayan, setelah 25 tahun lahan dikuasai kliennya, kemudian muncul Frans BS melaporkan kliennya ke polisi dengan tuduhan telah memberikan keterangan palsu.

“Saudara penggugat Frans mengadukan klien saya melakukan perbuatan melawan hukum dan klien saya divonis 6 tahun penjara karena melakukan diduga pemalsuan akta dokumen,” katanya.

Wayan menjelaskan bahwa berdasarkan PP Nomor 61, seharusnya mendengarkan semua pihak yang terkait. “Klien saya menjual tahun 1996 melepas sebelumnya sudah ada perjanjian pemufakatan sudah ada perjanjian untuk menyelesaikan segala hal untuk menuntaskan perjanjian mereka,” katanya.

Pembeli Sudah Memenuhi Prosedur
Pembeli yang beritikad baik seharusnya dilindungi Undang-Undang. “Terlepas dari penjual ada permasalahan dengan pihak lain, hal itu diluar kekuasaan kami pada prinsipnya kami sudah punya itikad baik,” sebut sumber dari pihak Hotel Mulia.

“Penjual pada saat menjual ke kita sudah dilakukan sesuai prosedur walaupun menjual dengan sertifkat kedua sudah memenuhi prosedur sesuai aturan hukum dan pengumuman kehilangan, tidak ada keberatan dan penerbitan Sertifikat,” imbuhnya.

Saat penjual menjual kepada Hotel Mulia, pihak pemilik Hotel Mulia telah melakukan pengecekan dan pendaftaran tanah. “Dan dinyatakan benar sesuai yang tercantum dalam data tanah atas nama Made Sumatera dihadapan notaris secara sah,” paparnya.

Dan pembelian dilakukan dengan harga yang wajar. “Setelah melakukan pembelian kami melakukan permohonan hak baru dari SHM ke SHGB dari permohonan ini pihak BPN sudah melakukan pemeriksaan lapangan untuk memastikan kebenaran data,” ujarnya. Dan tidak ada yang keberatan dari pihak yang mengaku atau mengklaim tanah tersebut.

Artinya sebenarnya mekanisme jual beli atau pelepasan hak tanah sebenarnya sudah Clear and Clearence. “Pada saat pemeriksaan SKPT ya kami tentunya yakin dan berani bahwa penjualnya memang benar,” pungkasnya. (tim)